VICES CACHÉS

Si simples mais souvent incompris, les mots le disent pourtant, les vices sont cachés. A moins d’avoir recours à une investigation exhaustive comprenant la déconstruction des composants de l’immeuble, même l’inspecteur en bâtiment le mieux intentionné ne pourra déceler de vices cachés puisque son inspection n’est que visuelle de surface.

Un vice caché pourrait être par exemple une présence de moisissure sur un mur mais qui aurait tout récemment été peinturé et dont aucun autre indice ne pourrait laisser présager qu’il y avait eu un problème d’infiltration. Un vice caché pourrait aussi être la présence d’un site d’enfouissement dont les vents poussent des odeurs nauséabondes vers la maison  rendant les activités extérieures intolérables durant l’été mais dont la vente se fit en hiver.  Un vieux réservoir de mazout enterré dont personne ne connaissait l’existence serait un vice caché. Une infestation d’insectes dans les murs en serait un aussi.

Il existe un document intitulé ¨déclaration du vendeur¨ qui doit être rempli et qui informe l’acheteur potentiel de troubles possible connus du propriétaire. Une déficience de la toiture laissant infiltrer l’eau ne pourrait être considérée comme étant un vice caché si le vendeur en a fait mention dans le document. Même si l’inspecteur omet d’en parler dans son rapport, la responsabilité reviendrait alors au nouveau propriétaire de l’immeuble étant donné qu’il est reconnu avoir pris connaissance de la déclaration. 

Les litiges concernant les vices cachés seront souvent débattus devant les tribunaux. La preuve devra être établie que le vice était présent lors de l’inspection et/ou de l’achat et/ou que le vendeur était au courant mais aurait omis d’en faire mention à l’acheteur.  

Le vendeur doit mentionner au nouvel acheteur tout ce qu’il connait sur la maison et sera tenu responsable des vices cachés, qu’il les connaissent ou pas. Quant à  l’acheteur, s'il ne s’assure pas les services d’un professionnel pour l’inspection de sa nouvelle demeure, il aura très peu de recours advenant la découverte de problèmes affectant la qualité de vie dans sa nouvelle maison et la valeur de celle-ci. S'il est prouvé que le ou les vices étaient apparents advenant un minimum d’inspection par un acheteur prudent et diligent, il s’en trouvera débouté devant les tribunaux et devra assumer lui-même les frais de réparation.  Si par contre un inspecteur fût mandaté par l’acheteur et qu’un problème survient peu de temps après la prise de possession, alors la preuve devra être démontrée que le vice était apparent lors de l’inspection et que l’inspecteur n’a pas fait son travail de façon consciencieuse.

Il est conseillé d’avoir recours à un avocat spécialisé en la matière et il est important d’en aviser l’ancien propriétaire le plus tôt possible dès la découverte d’un vice. L’article 1739 Code civil du Québec (C.c.Q.) exige de l'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice, de le dénoncer, par écrit au vendeur, dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Le législateur veut ainsi donner au vendeur l’occasion de réparer la défectuosité et, ainsi, réduire les litiges présentés devant les tribunaux. C’est pourquoi, si l’action est intentée dans un délai raisonnable, mais sans avis préalable, et que le vendeur remédie immédiatement au défaut, l’acheteur ne pourra être remboursé de ses frais d’action (art. 1596 C.c.Q.).
Le délai raisonnable s’évalue d’après la rapidité avec laquelle le trouble a été dénoncé au vendeur. C’est pourquoi le point de départ du délai est la découverte du vice, et non la date de livraison ou d’achat. De plus, le code prévoit que, lorsque le vice apparaît graduellement, le délai commence à courir à partir du "jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue".

La sanction du non respect de la dénonciation préalable consiste en la perte de son recours, cette perte s’étend même au droit de l’assureur. En effet, si le vendeur n’a pas été avisé et que les correctifs ont été apportés sans lui donner l’occasion de constater les défauts et de les corriger, l’action de l’acheteur sera rejetée, à moins

  • qu’il y ait urgence ; ou
  • que le vendeur ait été mis en demeure de plein droit, selon les articles 1597 et 1598 C.c.Q., en manifestant clairement à l’acheteur son intention de ne pas respecter son obligation ; ou
  • que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. Dans ce cas, il y a toujours obligation de dénoncer le vice, mais l’exigence du délai raisonnable tombe.

Dans tous les cas, cependant, le recours lui-même devra être intenté dans le délai de prescription, qui est de trois ans (art. 2925 C.c.Q.) à compter du jour où le vice se manifeste pour la première fois. 


Voici ce que disent les articles du Code Civil du Québec sur les vices cachés;

ARTICLES DE LOI

CODE CIVIL DU QUÉBEC

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas achetée, ou n’aurait pas donnée si haut prix, s’il les avait connus.Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l’acheteur.

1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.  Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.